¿Puedo dejar de pagar el alquiler de mi local de negocio a causa del COVID-19?

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La pandemia de la enfermedad por coronavirus COVID-19, además de la dramática pérdida de vidas humanas, ha supuesto una catástrofe económica cuyo alcance real todavía no se alcanza a vislumbrar. Con el ánimo de paliar sus efectos para los inquilinos, en el ámbito del arrendamiento de vivienda, el RDL 11/2020 de 31 de marzo fijó una batería de medidas encaminadas a la protección de las familias y colectivos vulnerables que consisten, en síntesis, en la suspensión de los procedimientos de desahucio, prórrogas extraordinarias de los contratos, moratoria o quita  de la deuda arrendaticia para arrendatarios vulnerables cuyo casero pueda calificarse como gran tenedor de vivienda y ayudas económicas cuando no tengan dicha calificación.  La norma dejó fuera de su ámbito a los arrendamientos para uso diferente al de vivienda (locales, naves, etc.) a pesar de la existencia de decenas de miles de locales de negocio arrendados que ni siquiera podían abrir sus puertas con motivo de la suspensión obligada de ciertas actividades, añadida a la restricción de la movilidad de las personas; esta exclusión dio lugar a la publicación de multitud de artículos y opiniones favorables a la posibilidad de acudir a la cláusula rebus sic stantibus para forzar una modificación en las condiciones contractuales que devolvieran el equilibrio de prestaciones entre ambas partes, alterado por la irrupción de la pandemia.

No obstante lo anterior, El RD 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo sí se ha ocupado de los arrendamientos de inmuebles para uso diferente de vivienda, en el marco de las medidas para reducir los costes de pymes y autónomos; lo ha hecho acudiendo al mecanismo de la moratoria en el pago de la renta contractual, en los términos que explicaremos a continuación.

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‍RD 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

‍El RD 15/2020 prevé, en síntesis, la posibilidad de que los autónomos y pymes soliciten una moratoria en el pago de la renta, cuya aceptación solo obliga a los arrendadores que ostenten la condición de “gran tenedor”, además de a las empresas o entidades públicas de vivienda. A continuación, detallaremos los casos en los que se prevé la moratoria y sus requisitos.

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‍¿A qué contratos afecta?

‍Se encuentran en el ámbito de la norma los contratos de arrendamientos de inmuebles para uso diferente de vivienda afectos a la actividad económica desarrollada por autónomos o pymes, siempre que las partes no hubieran alcanzado previamente un acuerdo de moratoria o reducción de renta, en cuyo caso prevalecería este.

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‍¿Qué arrendatarios pueden acogerse a la moratoria?

• Los AUTÓNOMOS, entendiéndose como tales quienes el 14 de marzo de 2020 (entrada en vigor del RD 463/2020 que declara el estado de alarma) estuvieran afiliados y en situación de alta en el RETA, en alguna de las mutualidades sustitutorias del RETA o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar.
• Las PYMES, entendiéndose como tales las empresas que no superen los límites del artículo 257.1 TRLSC, es decir, las que durante dos ejercicios consecutivos reúnan a la fecha de cierre de los ejercicios, al menos DOS de las tres circunstancias siguientes:

1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

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‍¿Cuáles son los requisitos para acogerse a la moratoria?

• O bien que su actividad haya quedado suspendida por Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (o por órdenes dictadas por las Autoridades competentes al amparo del referido real decreto).
• O bien que se acredite la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre del año anterior al que pertenezca dicho mes.

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Acreditación de los requisitos

• La reducción de actividad se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable por parte del arrendatario, si bien el arrendador tiene la facultad de requerir la exhibición de los libros contables.
• La suspensión de la actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Cómo afecta a los arrendadores?

• Si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros) viene obligado a aceptar la moratoria.
• En los demás supuestos, no existe obligación de aceptación por parte del arrendador.

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Solicitud y condiciones de la moratoria

‍a) Si el arrendador es gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda

• En el plazo de UN MES desde el 23 de abril de 2020 (fecha de entrada en vigor de la norma) el arrendatario podrá solicitar una moratoria en el pago de la renta al arrendador, de aplicación automática y de obligada aceptación por este.
• La moratoria afectará a las rentas correspondientes al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus efectos, hasta un máximo de cuatro meses.
• Las cuotas aplazadas deben fraccionarse durante un plazo de dos años (o durante el plazo que reste de vigencia del contrato, si es menor de dos años) a contar desde la siguiente mensualidad a la última que haya sido objeto del aplazamiento. El aplazamiento no generará intereses.

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(b) Si el arrendador no es gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda

• En el plazo de UN MES desde el 23 de abril de 2020, el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
• El arrendador NO TIENE OBLIGACIÓN de aceptar el aplazamiento.
• En caso de que el arrendador acepte la moratoria, las partes podrán pactar que la fianza sirva para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades de la renta arrendaticia. En este caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo (o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este fuera inferior a un año)

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Alcance limitado de la norma

‍Como vemos, la norma supone que en muchos contratos la posibilidad de que el inquilino tenga acceso a la moratoria va a seguir dependiendo únicamente de la buena voluntad del arrendador, bien porque los arrendatarios no puedan incardinarse en el concepto de pymes o autónomos, bien porque los arrendadores no sean “grandes tenedores” o, sencillamente, porque aun habiendo sufrido una debacle en su facturación, esta no alcance el 75 %.

Parece evidente que van a continuar existiendo una multitud de contratos en los que el devastador efecto de la pandemia va a provocar que las condiciones resulten demasiado onerosas para el inquilino, sin que este disponga de ningún medio de rango normativo para forzar la recuperación del equilibrio de las prestaciones alterado por la extraordinaria situación en la que nos hallamos. Ello nos lleva a plantearnos si, pese a la promulgación de la norma, continúan siendo válidos los argumentos de quienes propugnaban la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

De un lado, podría argumentarse que la cláusula sería igualmente de aplicación, conforme a la concepción tradicional de la misma como estipulación implícita en todos los contratos y a su condición de remedio cuando no exista otra opción para reequilibrar las prestaciones contractuales; además, dado que la norma se promulga con la voluntad declarada de reducir los costes de pymes y autónomos, parecería contradictorio que su entrada en vigor supusiera, en la práctica, una reducción de las posibilidades de estos de paliar su angustiosa situación.

No obstante, frente a lo anterior, podría aducirse que el Prólogo del Real Decreto resulta muy elocuente cuando, tras exponer la problemática a la que nos enfrentamos y constatar la inidoneidad de los mecanismos legales existentes hasta la fecha para ajustar el riesgo entre las partes, dice:

“Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales”

Es decir, la situación derivada de la actual crisis ha sido evaluada expresamente por el legislador y ha optado por darle una solución determinada que se dice acorde con la reseñada cláusula, lo que vetaría la posibilidad de forzar al arrendador a aceptar otra opción diferente de la contemplada por la norma.

Tal vez la solución más adecuada hubiera sido, sencillamente, introducir esta cláusula de forma expresa en nuestro ordenamiento, tal y como ya en el año 2009 propugnaba la “Propuesta de Modernización del Código civil en materia de obligaciones y contratos” redactada por la Sección Primera de Derecho civil de la Comisión General de Codificación, en los siguientes términos

“Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato.”

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Conclusión

‍La promulgación del RD 15/2020 posibilita que los autónomos y pymes que cumplan las condiciones que se fijan, cuyos arrendadores tengan la condición de gran tenedor, puedan acceder de forma simplificada a un mecanismo que minora la onerosidad de su prestación, mediante el aplazamiento de la obligación de pago de la renta contractual, evitando situaciones de litigiosidad y la incertidumbre de su resultado.

No obstante, desde nuestro punto de vista, limita de forma notoria las posibilidades de todos los demás arrendatarios de emprender con éxito una reclamación judicial solicitando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Sea como fuere, el primer paso que debería dar el arrendatario afectado sería siempre el de intentar  alcanzar un acuerdo con el propietario quien, normalmente, también estará interesado en alcanzar un pacto justo que le permita seguir explotando económicamente el local; la alternativa sería iniciar un periplo judicial de duración y resultado incierto que -en el mejor de los casos- se saldaría con mucha deuda impagada, un local vacío y la necesidad de encontrar un nuevo inquilino de confianza dispuesto a pagar, al menos, lo que ya venía satisfaciendo el antiguo.

En cualquier caso, siempre resultará recomendable consultar previamente el asunto con su abogado de confianza, quien podrá orientar a las partes de forma personalizada sobre la mejor solución para su caso concreto.