Según la normativa actual prevista para los arrendamientos de vivienda, la duración mínima de un arrendamiento de vivienda, aunque se hubiera pactado un plazo inferior, será de siete años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, y de cinco años, supuesto que sea persona física. Por ello, aunque en nuestro contrato de alquiler se hubiera pactado un plazo de un año, por ejemplo, siempre será obligatorio, para el arrendador, que la duración sea la mínima legal indicada, por lo que se verá prorrogado de forma automática hasta cumplir los siete o cinco años, según el caso.
Sin embargo, existe un supuesto en el que, el arrendador, persona física, puede resolver el contrato de arrendamiento con anticipación a la prórroga legal u obligatoria, esto sería por necesidad por parte del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, el cual vamos a analizar.
Viene previsto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y para que se produzca, tienen que darse los siguientes requisitos:
Si concurren las condiciones expuestas, el arrendador deberá comunicar al arrendatario la causa de necesidad de las previstas que concurre, y ello con un preaviso mínimo de dos meses de antelación a la fecha en que se precise la vivienda, estando obligado el arrendatario a abandonar la finca y devolver la posesión en dicho plazo, sin perjuicio que entre las partes se pueda llegar posteriormente a un acuerdo diferente.
Se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz. La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del arrendador.
Por tanto, el citado requerimiento no puede entenderse como un mero trámite burocrático, sino un auténtico requisito de procedibilidad con finalidad informadora y garantista para el arrendatario sobre la situación del contrato, con un contenido mínimo inderogable y con unos plazos imperativos.
Este es el hecho fundamental que debe acreditarse: la necesidad del arrendador.
Nuestro ordenamiento jurídico no establece una disputa sobre cuál de las dos partes, arrendador o arrendatario, necesita más la vivienda o a cuál de los dos perjudica menos la pérdida del uso del piso. Es evidente que existe una colisión de intereses entre ambas partes, pero la norma se centra solamente en acreditar la necesidad de la vivienda por parte del arrendador.
En este sentido, la ratio legis de esta norma es proteger el derecho del arrendador/propietario necesitado de una vivienda por encima del arrendatario que pretende prorrogar su derecho. Este conflicto entre el propietario y el arrendatario se decanta en favor del propietario cuando este último demuestre, cumpliendo con los requisitos legales, la necesidad de la vivienda en disputa por aumento de sus necesidades familiares.
La necesidad es un concepto equidistante entre lo obligado en sentido estricto y lo que es mera conveniencia o comodidad del arrendador, y que como cuestión de hecho que es, debe acreditarse su existencia real, correspondiendo al juzgador su apreciación, el que, dado el carácter eminentemente restrictivo que se impone a aquel concepto, deberá atender en cada caso concreto a las circunstancias personales de los que pretenden la vivienda, o de aquellas para quienes se pretende, las circunstancias objetivas relacionadas con el inmueble en cuestión, el fin que se trata de conseguir con la pretendida ocupación, atemperando la necesidad en función de la situación o estado de hecho que la provoca de modo que la invocada necesidad responde no a mero capricho, deseo, o conveniencia o comodidad, sino a una verdadera decisión impuesta por la realidad del caso concreto.
Una vez recuperada la posesión por parte del arrendador, la persona titular de dicha necesidad (arrendador, familiar de primer grado o cónyuge en supuesto de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial), tiene un plazo de tres meses, desde el desalojo efectivo de la vivienda por parte del arrendatario, para ocuparla. Si esto no sucediera, el arrendatario tiene treinta días para solicitar, a su elección, bien ser repuesto en su anterior posición de arrendatario, con las mismas condiciones anteriormente pactadas, y por un nuevo periodo de hasta cinco años, debiendo ser indemnizado, además, con los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta la reocupación, o, a ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada uno de los años que restaran hasta cumplir los cinco a los que tenía derecho. La única forma de exonerarse de esta obligación por parte del arrendador será en el caso que concurra fuerza mayor legalmente contemplada.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
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