Has encontrado la casa o el piso de tus sueños, ideal para ti y para tu familia, y la quieres comprar. Habéis llegado a un acuerdo en cuanto al precio de compraventa. ¿Qué puedes hacer? Puedes firmar un contrato de arras.
El contrato de arras es un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador sobre la compraventa de un inmueble, mediante el cual el vendedor se obliga a entregar el bien, y el comprador a pagar el precio en la forma estipulada.
El contrato de arras es un documento muy importante, en el que se recogen las obligaciones y condiciones, en virtud de las cuales las partes se obligan a vender y/o comprar un inmueble, así como las consecuencias en caso de que la compraventa no se lleve a cabo por causa imputable a una de las partes.
Hay que dejar bien claro el contenido de un contrato de arras para evitar que surjan problemas en el futuro, detallando lo acordado por ambas partes, el vendedor y el comprador de una propiedad.
Tipos de arras
Existen tres tipos de arras:
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras penitenciales
La diferencia entre ellas radica en las diferentes consecuencias que se producen dependiendo del tipo de arras que se firmen. Por ello, es fundamental el contenido que se dé en su redacción. De ahí, que sea aconsejable que el contenido del contrato de arras sea redactado por un abogado que te indique qué cláusulas deberías hacer constar en el mismo.
- Acreditan la perfección del contrato. Por tanto, la cantidad que se entrega a la firma del contrato de arras confirmatorias es parte del precio.
- Una de las características de las arras confirmatorias, es que no conceden una facultad de resolver el contrato. En caso de incumplimiento de una de las partes, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, si dichos daños son probados. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible.
- En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias.
- Se formalizan para garantizar el cumplimiento del contrato.
- La principal característica de las arras penales es que la pena establecida sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales. En este sentido, el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Por tanto, el pago de las arras penales no exime del cumplimiento de la obligación contractual, salvo que expresamente conste en el contrato dicho derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.
- El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Por tanto, el Juez podrá moderar la cuantía de las arras penales.
- En cuanto a la cuantía de las arras penales no existe regulación específica al respecto, será la acordada por las partes. Normalmente, el comprador pierde la cantidad entregada, y el vendedor las devuelve por duplicado o un importe cierto.
Arras Penitenciales o de desistimiento (Art. 1.454 C.Civil)
- Mediante las arras penitenciales tanto comprador como vendedor pueden desistir unilateralmente del contrato.
- Sólo son aplicables cuando de forma expresa y clara indiquen sus consecuencias y se haga referencia directa del artículo 1454 del Código Civil, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras.
- Si es el vendedor el que incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.
- Si es el comprador el que incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras.
- No es necesario probar daños.
Contenido mínimo
La información mínima que debe contener un contrato de arras es la siguiente:
- Datos personales de la parte vendedora y compradora.
- Descripción e identificación del inmueble.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad de dinero recibida en concepto de arras.
- Tiempo máximo para formalizar la escritura pública.
- Reparto de los posibles gastos de la compraventa.
- Posibles cargas de la propiedad.
- Firma de comprador y vendedor.
Como el contrato de arras es un documento entre particulares, no se suele realizar ante notario, a fin de evitar gastos. Por tanto, si no tienes claro que contrato de arras quieres formalizar es conveniente que acudas a un abogado especializado para que te asesore.
Escrito por: Francisca Segura
