Escrito por: José Manuel Viedma
Durante estos días, con motivo de las diversas normas que han sido aprobadas en el marco de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19 para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y limitación de subidas abusivas de alquiler, estamos recibiendo múltiples consultas respecto a los arrendamientos en general y a los procedimientos de desahucio en particular.
Resulta imposible abarcar todas las cuestiones en un solo artículo, por lo que aquí nos vamos a centrar en la posibilidad que ha otorgado a los arrendatarios de obtener una prórroga extraordinaria en aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos que hayan finalizado o finalicen entre el dos de abril de 2020 y el 31 de enero de 2021, por expiración de la prórroga obligatoria o tácita previstas en los artículos 9.1 y 10.1 LAU.
Obviamente, para ver si nos afecta esta modificación, lo primero que tenemos que saber es la fecha de expiración del arrendamiento. Para responder a esta cuestión, debemos fijarnos en la fecha de suscripción del contrato, pues de ella depende la ley que se le aplica.
Recordemos que entre el sistema de prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el inquilino establecido por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la absoluta libertad del RDL 2/1985 “Decreto Boyer” respecto a la duración del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 optó por un sistema mixto. En síntesis, estableció que la duración del arrendamiento sería la que libremente pactasen las partes pero, si fuera inferior a cinco años, el contrato se prorrogaría por plazos anuales -de forma obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario- hasta que el alcanzase una duración mínima de cinco años (art. 9.1 LAU); una vez vencido el contrato y, en su caso, las prórrogas obligatorias, si ninguna de las partes notificaba a la otra su oposición con al menos un mes de antelación, el contrato se prorrogaba anualmente de forma tácita hasta un máximo de tres años más (art. 10.1 LAU). Finalmente, si agotado también este plazo el inquilino continuaba en el uso de la vivienda durante el plazo de 15 días sin que el arrendador le requiriese la devolución del inmueble, resultaba de aplicación el Código Civil, por lo que el contrato se entendía prorrogado por tácita reconducción por un plazo equivalente al fijado para el pago del alquiler (si el alquiler se había fijado anual, la prórroga se entendía por un año; si se había fijado mensual, se entendía que lo era por un mes…)
Ejemplo: un arrendamiento suscrito en fecha 01/06/2004, por el plazo de un año y por un alquiler mensual finalizaría, en principio, el 01/06/2005; no obstante, como el plazo pactado sería inferior a cinco años, el arrendatario podría disfrutar de sucesivas prórrogas anuales a las que el arrendador no podría oponerse, hasta el 01/06/2009 (cinco años en total). Si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su oposición, con un mes de antelación a esta fecha, operaría la prórroga tácita; el nuevo vencimiento sería el 01/06/2010 y el arrendatario podría disfrutar de sucesivas prórrogas anuales a las que el arrendador no podía oponerse hasta el 01/06/2012 (tres años en total). Si el arrendatario continuaba en el uso pacífico de la vivienda durante 15 días, se entendería prorrogado hasta el 01/07/2012 (un mes).
No obstante, la LAU del 1994 ha sufrido diferentes reformas que afectan a esta cuestión. En todos los casos, la duración será la pactada por las partes, lo que varía es la duración de la “prórroga obligatoria” para el arrendador (art. 9.1. LAU), la “prórroga tácita” en caso de falta de oposición (art. 10.1 LAU) y la antelación con la que se ha de manifestar la oposición pare evitar que opere este prórroga tácita.
El art. 2 del RD 11/2020 de 31 de marzo (en la redacción dada por el RDL 30/2020) al objeto de combatir situaciones de vulnerabilidad surgidas a raíz del COVID-19, permite que los arrendatarios cuyos contratos finalicen entre el dos de abril de 2020 y el 31 de enero de 2021, por expiración de la prórroga obligatoria o tácita previstas en los artículos 9.1 y 10.1 LAU, puedan solicitar al arrendador una prórroga extraordinaria de hasta seis meses.
Tomemos como ejemplo un contrato firmado el 01/12/2016 por un año, en el que ninguna de las partes se hubiera opuesto a la “prórroga tácita”. El contrato se habría ido prorrogando anualmente de forma obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario hasta el 01/12/2019; después, a falta de oposición de las partes, se prorrogaría otro año hasta el 01/12/2020. En este caso, el arrendatario tendría derecho a la prórroga extraordinaria de hasta seis meses, por lo que finalizaría el 01/06/2021.
El RD 11/2020 no prevé ninguna formalidad ni procedimiento específico, por lo que bastará que el inquilino notifique al casero su solicitud de prórroga y este no podrá denegarla, salvo aquellos casos previstos en el art. 9.3 LAU en los que el arrendador tenga necesidad de la vivienda para sí.
En cualquier caso, resultaría conveniente efectuar la solicitud por un medio que dejara constancia de haberla formulado (burofax, email, carta con firma de recepción…)
La casuística en la práctica es variada y, como ocurre a menudo, el texto de la norma no resuelve todas las dudas que se pueden plantear (qué ocurre si el contrato finalizó antes del periodo afectado por la norma pero se halla en situación de tácita reconducción; si se firmó por un plazo superior al mínimo previsto por la ley y finaliza en estos meses; si ya se disfrutó de una primera prórroga extraordinaria y esta vence antes del 31/01/2021…) En cualquier caso nuestro consejo, como siempre, es que antes de dar cualquier paso se asesoren con un abogado de su confianza.
Escrito por: José Manuel Viedma
