¿Qué ocurre cuando un copropietario utiliza una vivienda, con exclusión de los demás?

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Existen múltiples negocios jurídicos que pueden dar lugar a que un inmueble llegue a ser propiedad de dos o más personas en proindiviso, es decir, que cada una de ellas posea un porcentaje del bien (una pareja compra un apartamento por mitades, varios hermanos heredan una vivienda por partes iguales, etc.)Normalmente, los copropietarios llegan a acuerdos, expresos o tácitos, para su utilización;  el problema surge cuando uno  de ellos lo utiliza en exclusiva y, de facto, impide su uso a los demás.

Por ejemplo: tres hermanos heredan una vivienda por partes iguales, pero uno de ellos se instala a vivir en ella de forma permanente.

La duda que surge entonces es si los demás hermanos tienen derecho a solicitar su desahucio, un uso compartido, una indemnización o vienen obligados a aceptar la situación de hecho creada.

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Regulación legal

Para dirimir estas situaciones de copropiedad, debemos partir del artículo 394 del Código Civil, que dice que:

‍“Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”

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‍O, si estamos en Cataluña, del artículo 552-6 del Código Civil de Cataluña, que se expresa en términos similares:

‍“Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo”

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‍Interpretación jurisprudencial

‍Partiendo de los textos legales, resulta claro que el resto de hermanos no vendrían obligados a tolerar la situación.  

No obstante, según se desprende de la STS 96/2016 de 19 de febrero de 2016, el mero hecho de que uno de ellos ocupe en exclusiva la vivienda ni constituye per se un acto ilícito ni conlleva que automáticamente pueda prosperar alguna de las acciones que hemos enumerado (desahucio, uso compartido o indemnización); para ello resultaría necesario que el ocupante hubiera infringido las reglas de uso del inmueble previamente fijadas o, en su defecto, que los otros copropietarios hubiesen manifestado su oposición expresa al uso exclusivo.

‍A falta de acuerdo válido de reglamentación específica del uso de la cosa común, no incumbe al comunero imponerse a sí mismo el límite del que su uso «no perjudique el interés de la comunidad». Con la consecuencia de que -como se ha escrito autorizadamente-, «si el partícipe viene usando más que los demás, aunque tal uso fuera incompatible con el de los otros, eso por sí solo no lo convierte en un uso sin causa, sin justificación e ilícito, de modo que pueda dar lugar a una acción de enriquecimiento o de resarcimiento del daño. Para ello parece necesario infringir una reglamentación específica del uso, o un requerimiento -caso de no existir aquella- del comunero lesionado por uso incompatible con su derecho.

‍Ahora bien una vez conste expresamente la voluntad de los otros copropietarios de cesar la situación de utilización exclusiva, cabe plantearse los remedios judiciales que cabría intentar para corregir la situación:

a) Desahucio por precario

Desde nuestro punto de vista, no cabría instar una acción de desahucio por precario, dado que el ocupante es copropietario y el uso del bien es una facultad inherente al derecho de propiedad. Cuestión diferente sería que la herencia no se hubiese dividido todavía, en cuyo caso se viene admitiendo jurisprudencialmente que demás los coherederos  puedan ejercitar el desahucio contra aquel que se ha arrogado el uso exclusivo (STS 501/2013, 29 de Julio de 2013)

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b) Utilización compartida del bien

Los interesados pueden solicitar y los tribunales pueden llegar a acordar el uso compartido del bien, bien mediante un uso solidario (que todos puedan utilizarlo a la vez, si es factible) bien mediante un disfrute sucesivo (que todos puedan utilizarlo por turnos). A este respecto, la STS 700/2015 de 9 de diciembre de 2015, estableció como doctrina jurisprudencial la siguiente:

“La aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros  de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste”

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c) Indemnización

Los copropietarios privados del uso, también pueden solicitar a los tribunales la fijación de una indemnización, cuyo importe debería abonarles el ocupante de la vivienda como compensación por el uso exclusivo, evitando de esta forma el enriquecimiento injusto inherente a esta situación.

Un criterio para determinar el importe de la indemnización, sería acudir al coste del arrendamiento de una vivienda de similares características; partiendo de esa cantidad, el hermano que usa el inmueble debería satisfacer a los demás la parte proporcional que corresponda a los otros por sus respectivas cuotas de propiedad, durante todo el tiempo que dure la ocupación. Por ejemplo, si el coste de alquilar una vivienda semejante es de 1.200 € mensuales y son tres hermanos, el ocupante debería indemnizar con 400 € mensuales a cada uno de los otros copropietarios.

Recordemos, en cualquier caso, que para que prospere la pretensión indemnizatoria  es imprescindible que los otros copropietarios hayan notificado fehacientemente al ocupante su oposición (es aconsejable hacerlo mediante requerimiento notarial o burofax con certificación de contenido) pues, en caso contrario, según hemos señalado al inicio de este epígrafe, no se consideraría que la ocupación es ilícita. En este punto, podemos citar la STSJ Cataluña 91/2016, 10 de noviembre de 2016.

Conclusión

Ante cualquier situación de conflicto, siempre resultará recomendable que los interesados lleguen a un acuerdo entre ellos, sea por sí mismos, sea con la asistencia de un mediador. Pero si finalmente no es posible alcanzar una solución amistosa, el ordenamiento jurídico ofrece diversos remedios procesales para corregir la situación; acudir a una vía u otra, dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y, en última instancia, siempre cabría la posibilidad que no hemos mencionado todavía de que cualquier copropietario instara la división de la cosa común para poner fin a la situación de copropiedad sobre el inmueble. Por tanto, si se halla en un supuesto como el que hemos expuesto, siempre es conveniente asesorarse previamente con un abogado de su confianza que le pueda orientar sobre las ventajas, inconvenientes y posibilidades de éxito de cada opción.