La división de la cosa común de un inmueble

Escrito por: José Manuel Viedma

En otro artículo explicamos que existía una multitud de negocios jurídicos que podían dar lugar a que un bien llegase a ser propiedad de dos o más personas, lo que podía dar lugar a conflictos entre los copropietarios relacionados con su uso.

No obstante, otras veces, lo que ocurre simplemente es que alguno de ellos no quiere seguir con esa propiedad compartida; lo habitual será que entre ellos lleguen a un entendimiento, ya sea mediante la compra o la venta de su parte a los otros copropietarios, ya sea mediante la enajenación del inmueble a un tercero y reparto del precio.

No obstante, no siempre es posible llegar a un acuerdo; en estos casos, se plantea la cuestión de qué derechos tiene el copropietario que quiere dejar de compartir la propiedad frente al resto.

Regulación legal

La premisa legal es que cualquier copropietario, en cualquier momento, puede acudir a la autoridad judicial para ejercer la denominada acción de división de cosa común (actio communi dividundo) y salir de la copropiedad, sin tener que explicar los motivos para ello.

Así lo dispone el art. 400 del Código Civil “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. 

Si estamos en Cataluña, el art. 552-11 del Código Civil de Cataluña, se expresa en términos muy similares “1. Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efectúe la división”.

La única excepción a la facultad de instar la división es que previamente los propietarios hubieran pactado expresamente conservar el inmueble por un tiempo determinado, que no puede exceder de diez años (arts. 400 CC y 552-10 CCC)

Bien divisible o indivisible

Para proceder a la división del bien, lo primero que se debe examinar es si el bien es divisible o indivisible, pues en el primer caso se procederá a su división material entre los copropietarios; en el segundo, se deberá acudir a la división económica, es decir, a la venta del bien y reparto del precio entre ellos (también cabría la adjudicación del bien a uno, con obligación de abonar a los demás el valor de sus respectivas participaciones).

Por ejemplo:

• Dos hermanos heredan una finca. Como, en principio, un terreno es divisible físicamente, se procedería a dividirla materialmente entre ambos, por partes iguales.
• Dos hermanos heredan un piso. Como, en principio, el piso no es divisible físicamente, se adjudicaría a uno de los hermanos, quien tendría que abonar al otro el valor de la mitad de su piso. Si ninguno de los dos desea adjudicárselo o no llegan a un acuerdo para ello, se vendería a un tercero y se repartirían el precio.

No siempre va a resultar tan nítida la separación entre lo que es divisible y lo que no lo es, pues a veces las razones de la indivisibilidad no son físicas sino jurídicas (porque lo impide una norma, porque el bien sería inservible para su uso, porque desmerecería mucho su valor…). Retomando nuestro ejemplo de los hermanos que heredan una finca, aunque físicamente se pueda partir el terreno, podría darse alguna de las siguientes situaciones:

• Que exista una norma que impida la división, por ejemplo, que la finca tenga 100 m2 y la normativa urbanística del municipio exija que la parcela mínima tenga una superficie de 60m2. En este caso, no sería posible la creación de dos parcelas de 50m2.
• Que el bien dividido resulte inservible para el uso que se venía destinando, por ejemplo, si el terreno se explotaba como coto de caza mayor y, al dividirlo, deja de reunir la superficie mínima requerida para ello. La normativa no impediría la división, pero quedaría perjudicado el uso que se venía haciendo del bien.
• Que la división del bien disminuya su valor de forma notoria, por ejemplo, si la normativa urbanística permite construir una vivienda en la finca y, en cambio, no permite realizar ninguna en las parcelas resultantes.

Otras veces, aunque no exista propiamente imposibilidad material ni jurídica para dividir la finca, la división presenta graves inconvenientes. Por ejemplo, se quiere dividir un edificio en dos pisos iguales, pero para ello se hace necesario efectuar profundas reformas en el inmueble que exigen cuantiosos gastos y complicados trámites administrativos; en estos casos, los tribunales vienen entendiendo que la única salida lógica es la adjudicación a uno de los copropietarios o su venta.

En este sentido, resulta ilustrativa de lo que acabamos de exponer, la STS 1/2013, Sala 1ª,  de 22 de Enero de 2013,  que con cita en otras anteriores expone

«Según la interpretación que parece mejor fundada, la división, para el Código civil, no significa solamente división material, sino que comprende la división en sentido jurídico, por lo que la indivisibilidad puede resultar de que la cosa, en caso de división, quede inservible para el uso a que se la destina, o bien porque produzca un anormal desmerecimiento, o bien ocasione un gasto considerable”

Conclusión:

Nadie puede ser obligado a mantener una propiedad junto a otras personas, salvo que así lo hayan pactado previamente; en consecuencia, cualquier copropietario, a falta del deseable acuerdo con los demás, puede salir de la comunidad acudiendo al Juez para hacer valer su derecho. 

No obstante, en la práctica, existen multitud de situaciones cuyo tratamiento, por su extensión, no pueden abordarse en un artículo (cómo se lleva a cabo la división, qué ocurre cuando todos quieren adjudicarse el bien, qué sucede con las hipotecas que puedan gravarlo o si uno de los propietarios tiene atribuido un derecho de uso…) por ello, es conveniente que antes de tomar cualquier decisión, se asesore adecuadamente con un abogado de su confianza.

Escrito por: José Manuel Viedma